Investir dans une résidence étudiante en France

Placement privilégié des primo-investisseurs, ceux qui achètent pour louer pour la première fois, la résidence étudiante multiplie les atouts. Tant pour défiscaliser que pour préparer sa retraite, investir dans une résidence étudiante est simple et facile, le tout avec un ticket d’entrée modéré. En effet, pour moins de 100 000 €, parfois même dès 80 000 €, il est possible de devenir propriétaire d’un studio dans une résidence étudiante. Voici les avantages à investir dans une résidence étudiante.

Qu’est-ce qu’une résidence services étudiante ?

Dans l’investissement immobilier, la résidence étudiante est une résidence avec services ou résidence gérée, souvent d’une centaine de logements neufs meublés, elle peut réunir près de 300 studios comme en région parisienne.
Exploitée par un gestionnaire spécialisé, la résidence étudiante doit offrir plusieurs services à ses résidents pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type d’immobilier locatif : accueil, laverie, cafétéria, salle de sport… des services dits para-hôteliers, dans un bâtiment réunissant principalement de l'appartement étudiant.

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Investir dans une résidence étudiante se fait souvent sous forme de Vente en Etat Futur d’Achèvement, VEFA ou vente sur plan auprès d'un promoteur immobilier ; mais il peut aussi s’agir d’un investissement dans une résidence services de plus de 15 ans engagée dans de lourds et importants travaux de rénovation.

Comment investir dans le logement étudiant en location meublée avec le LMNP ?

Prorogé jusqu’à fin 2022, le Censi-Bouvard était un dispositif qui soutient l’investissement locatif dans les résidences services et notamment les résidences étudiantes, offrant notamment une réduction d'impôt. Il permettait de :
- défiscaliser 11 % du prix d’acquisition HT, plafonné à 300 000 €, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans du logement étudiant, en signant un bail de gestion locative
- et d'obtenir le remboursement complet de la TVA.

Mise à jour : si l'amendement Censi-Bouvard n'existe plus depuis le 1er janvier 2023, il est désormais possible d’investir en résidence étudiante avec le statut LMNP, Loueur de Meublé Non Professionnel, dispositif fiscal pour soutenir l’investissement locatif et notamment le logement étudiant.

Pour investir dans le logement étudiant en location meublée avec le LMNP, il existe plusieurs étapes. D'abord, acheter un bien immobilier situé au sein d'une résidence étudiante. La localisation de la résidence est primordiale pour garantir un taux d'occupation élevé. Les biens situés à proximité des universités, des grandes écoles ou des transports en commun sont particulièrement recherchés.

Puis le bien acquis doit être équipé de meubles et d'équipements variés pour répondre aux besoins des étudiants. Le bien doit être loué meublé pour bénéficier du régime LMNP.

Enfin, l'investisseur doit conclure un bail commercial avec un exploitant de résidence étudiante. C'est cet exploitant qui se charge de la gestion locative du bien, permettant ainsi à l'investisseur de bénéficier des avantages du LMNP sans avoir à gérer le bien au quotidien.

Quels sont les avantages fiscaux et financiers du statut  LMNP pour investir dans un bien étudiant ?

Le régime LMNP offre plusieurs bénéfices fiscaux et financiers pour l'achat de biens immobiliers dédiés aux étudiants. Ainsi, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui présente en général une fiscalité plus avantageuse que celle des revenus fonciers classiques.

• Si le revenu annuel ne dépasse pas 72 600 €, on peut bénéficier du régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50 % pour les frais.
• Sinon, on peut opter pour le régime réel qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.

De plus, le statut LMNP peut permettre la récupération de la TVA sur l'achat si le bien est neuf et si certains services para-hôteliers sont proposés. 

Investissement en résidence étudiante  =  simplicité de la gestion locative au quotidien

Acheter un logement neuf dans une résidence étudiante, c’est aussi se simplifier la gestion locative du logement étudiant au quotidien. En effet, comme par essence, la résidence étudiante est gérée par un exploitant, il est facile et simple d’assurer la gestion de cet investissement, même à distance.

Grâce au bail commercial signé auprès de ce gestionnaire-exploitant, d’un minimum de 9 ans, c’est lui qui va se charger de trouver des locataires, récupérer les loyers auprès des résidents, tout en s’occupant de l’entretien au quotidien des appartements étudiants. D'où l'importance de vérifier la solidité financière de cette société de gestion.

Avis : pourquoi est-ce intéressant d'investir dans un logement étudiant plutôt que d'acheter un appartement dans une résidence senior ?

L'investissement dans une résidence étudiante présente plusieurs avantages comparé à celui dans une résidence senior. Tout d'abord, la forte demande locative est constante et élevée, en raison de l'augmentation du nombre d'étudiants, garantis par l'emplacement de la résidence et sa proximité des grandes écoles et universités et/ou des transports en commun. De quoi assurer un fort taux d'occupation.

Enfin et non des moindres, le prix d'achat d'un logement étudiant est généralement inférieur à celui d'un logement pour seniors, rendant l'investissement plus accessible. Grâce à ce ticket d'entrée plus abordable, la rentabilité se renforce, avec des rendements moyens nets entre 4% et 5%.

Lyon ou Saint-Etienne ? Paris, Montpellier ou Nice ? Bordeaux ou Lorient ? Où trouver un programme neuf de studios pour étudiants ?

En France, plusieurs villes se distinguent comme des choix privilégiés pour un investissement dans une résidence étudiante. Lyon, par exemple, est un pôle d'attraction majeur pour les étudiants avec des établissements d'enseignement supérieur réputés. Des résidences étudiantes proposent des logements meublés dans des emplacements stratégiques. Saint-Etienne, grâce à des tickets d'entrée très abordables, offre également des opportunités. 

À Paris, les solutions d'investissements pour acquérir une chambre ou un studio étudiant proches des universités et des transports, idéal pour les étudiants. Dans le Sud, Montpellier et Nice ne sont pas en reste avec leur climat agréable et leur proximité de la mer qui séduisent de nombreux étudiants.

Enfin, même des villes plus petites comme Lorient peuvent être intéressantes grâce à leur dynamisme et leur cadre de vie attractif. Ainsi, quel que soit votre choix, il est possible de trouver un programme neuf de studios pour étudiants dans de nombreuses villes en France.