DPE neuf versus DPE pour un logement ancien : quelles différences ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique, DPE est déterminant dans les transactions immobilières. Découvrez les distinctions entre le DPE neuf et celui des logements anciens pour mieux appréhender leurs implications respectives. Ce guide vous éclaire sur ces variations et leurs conséquences pour acheteurs et vendeurs.

La performance énergétique d'un bâtiment est une information qui a pris de plus en plus d'importance ces dernières années lors d'une transaction immobilière. Cependant, il existe différentes versions du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) selon le type de bâtiment ou son état qui peuvent prêter à confusion. Décryptons-ici les distinctions entre le DPE neuf et le DPE des bâtiments existants, et examinons les implications pour acheteurs et vendeurs.

Ce qu'il faut savoir sur le DPE neuf

Le DPE neuf, aussi appelé DPE de construction, repose sur des documents spécifiques tels que le récapitulatif standardisé de l'étude thermique, un certificat de conformité à la réglementation RE2020, et les plans du bâtiment. Ce diagnostic de performance énergétique ne joue pas le même rôle qu'un DPE pour les bâtiments existants.

Éléments requis

- récapitulatif standardisé de l'étude thermique ;
- certificat de conformité avec les réglementations en vigueur ;
- plans du bâtiment ou de la maison.

Différence de méthodologie

Contrairement au DPE sur les logements existants, le DPE neuf n'est pas commandé par la même entité ni destiné au même objectif. Il s’intéresse aux performances énergétiques et climatiques sans inclure de recommandations pour des travaux nécessaires.
En effet, sur un diagnostic de performances énergétiques réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié sur un une maison ou un appartement existant, on retrouve à minima deux scénarios de travaux. Si le bien est classé en passoire énergétique (F ou G), le premier scénario doit permettre de sortir de ces notes-là. Le 2ème scénario, quant à lui, vise à atteindre les classes de B ou A après travaux.
Attention, un diagnostic de performance énergétique n'a pas vocation à indiquer le type d'isolant précis à utiliser ou même le modèle ou la marque d'un nouveau système de chauffage au sein des préconisations de travaux. Le diagnostiqueur devant se soumettre à un droit d'impartialité et d'indépendance, vous retrouverez par exemple le nouveau type de chauffage qu'il faudra installer (chauffe-eau thermodynamique, panneaux solaires etc) ou la résistance thermique R (en m2.K/W).

Les implications pour les acheteurs

Les acheteurs doivent être conscients que le DPE neuf peut souvent donner des résultats différents de ceux d’un diagnostic de performance énergétique réalisé selon la méthode 3CL 2021 applicable aux bâtiments existants. Cela mène parfois à des surprises ou des déceptions concernant les performances énergétiques réelles du bien.

Surprise sur les classes énergétiques

Un appartement neuf avec une note de C peut déranger un nouvel acquéreur habitué à voir cette classe attribuée à des immeubles existants. La différence dans l'attribution des classes énergétiques peut provoquer des incompréhensions. Il est d'autant plus important d'étuder le DPE fait à l'immeuble du DPE réalisé à l'appartement. Un DPE immeuble en C peut inclure des appartements en B ou A. Suivant l'endroit où va se trouver le logement dans l'immeuble, la performance énergétique peut être différente (exposition différente, déperditions thermiques plus ou moins importantes etc).

Conséquences légales potentielles

Ces écarts dans les évaluations peuvent conduire à des actions légales si les attentes des acheteurs ne sont pas satisfaites, ajoutant ainsi une couche supplémentaire de risque pour les vendeurs.

Réglementation et transactions immobilières

Il n'existe actuellement aucun texte réglementaire interdisant explicitement l'utilisation d'un DPE neuf lors d'une transaction immobilière. Néanmoins, quelques précautions doivent être prises lors de la revente d'un bien.

Vente après occupation

Dès qu'un bien a été occupé par des locataires, il cesse d'être qualifié comme « neuf ». À ce moment-là, un DPE pour un logement existant devient nécessaire pour les nouvelles transactions. Découvrir aussi le CIL, Carnet d'Information du Logement.

Bon sens et pratique courante

Bien que non interdit, utiliser un DPE neuf pour la vente d’un bien déjà occupé peut être source de litiges. Dans la pratique, il convient d'observer la réglementation locale et les recommandations professionnelles pour éviter des désagréments futurs. Pour éviter toute situation inconfortable avec un futur acquéreur sur un logement neuf que vous avez acheté et que vous mettez à la vente, il est conseillé de refaire un DPE afin de ne pas utiliser le DPE neuf que vous avez obtenu lors de l'achat du bien.
Quoi qu'il en soit, que vous soyez acheteur ou vendeur, il est essentiel de comprendre les différences entre le DPE neuf et celui des bâtiments existants pour éviter toute confusion et minimiser les risques potentiels. Connaître les exigences documentaires et les attentes en termes d'étiquettes énergétiques peut grandement faciliter votre projet immobilier.