LLI ou Logement Locatif Intermédiaire : éclairage sur cette solution de logement abordable

En pleine crise du logement, le concept de Logement Locatif Intermédiaire, LLI, émerge comme une solution à la croisée des chemins entre logement social et marché locatif privé. Explorez cette alternative que le gouvernement souhaite développer pour redéfinir les normes du logement abordable en France.

• Sommaire
• Définition : c'est quoi un logement intermédiaire, LLI ?
• Comment fonctionne le LLI basé sur le Prêt Locatif Intermédiaire, PLI ?
• Conditions d'éligibilité : quel loyer modéré et quel plafond de revenus pour bénéficier d'un logement intermédiaire ?
• In'li, Action Logement, CDC Habitat..., quels sont les acteurs immobiliers de l'habitat intermédiaire ?
• Comment investir en LLI en tant que particulier ? Mode d'emploi

Alors que l’accès à un logement décent et abordable devient de plus en plus difficile, une solution émerge du lot : le Logement Locatif Intermédiaire, LLI. Ce concept, bien que méconnu du grand public, pourrait bien être la clé de voûte d’une politique de logement plus équitable et accessible à tous. C'est en tout cas la piste choisie par le gouvernement pour renforcer la production de logement abordable. Il prévoit de doubler le nombre de LLI produits en trois ans pour atteindre 30 000 logements intermédiaires déclarés chaque année. Dans cet article, nous allons lever le voile sur le LLI, une solution qui pourrait bien changer la donne dans le secteur du logement. 

 

Définition : c'est quoi un logement intermédiaire, LLI ?

 

Le Logement Locatif Intermédiaire, LLI, également connu sous le nom de logement intermédiaire, se présente comme une solution novatrice pour répondre aux besoins spécifiques des jeunes actifs et des classes moyennes. Créé pour combler le fossé entre les logements sociaux et le marché locatif privé, le LLI s'affiche comme une alternative pour ceux dont les revenus sont trop élevés pour prétendre aux logements sociaux traditionnels, mais insuffisants pour accéder au marché privé.

 

Comment fonctionne le LLI basé sur le Prêt Locatif Intermédiaire, PLI ?

 

Le LLI a été institué par l'article 73 de la loi de Finances pour 2014, complété ultérieurement par la loi de Finances pour 2021. Les logements intermédiaires sont réglementés en termes de loyers, ceux-ci étant généralement de 10 à 15 % inférieurs à ceux du marché locatif privé. Situés principalement dans des zones à forte tension locative, ces logements sont souvent implantés à proximité des bassins d'emplois et des infrastructures de transport en commun.

Généralement, les bâtiments LLI sont construits et gérés par des organismes HLM ou organismes de logement social. Cette approche permet de garantir une gestion efficace tout en maintenant des coûts abordables pour les locataires. Les critères de sélection des locataires sont également rigoureux, afin de s'assurer que les logements intermédiaires profitent à ceux qui en ont le plus besoin.

 

Conditions d'éligibilité : quel loyer modéré et quel plafond de revenus pour bénéficier d'un logement intermédiaire ?

 

Pour pouvoir bénéficier d'un logement intermédiaire, certaines conditions doivent être remplies par les candidats locataires. Tout d'abord, ils doivent être salariés d'une entreprise du secteur privé non-agricole comptant au moins 10 employés. Le logement doit être loué à usage de  résidence principale. Enfin, les revenus des locataires doivent être inférieurs aux plafonds de ressources établis pour le dispositif LLI. Exemple, maximum 4 025 € de revenus mensuels après prélèvement à la source pour un célibataire en zone Abis.

 

PLAFOND DE RESSOURCES LLI 2024 en euros
Catégories de ménage	Zone A bis		Zone A		Zone B1		Zones B2 et C
1 personne seule	43 475	4 025	43 475	4 025	35 435	3 281	31 892	2 953
2 personnes sans personne à charge	64 976	6 016	64 976	6 016	47 321	4 382	42 588	3 943
3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge	85 175	7 887	78 104	7 232	56 905	5 269	51 215	4 742
4 personnes ou 1 personne seule + 2 à charge	101 693	9 416	93 556	8 663	68 699	6 361	61 830	5 725
5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge	120 995	11 203	110 753	10 255	80 816	7 483	72 735	6 735
6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge	136 151	12 607	124 630	11 540	91 078	8 433	81 971	7 590
Par personne supplémentaire	+ 15 168 €	+ 1 404 €	+ 13 886 €	+ 1 286 €	+ 10 161 €	+ 941 €	+ 9 142 €	+ 846 €

 

Les montants supplémentaires en euros, figurant en deuxième colonne de chaque zone géographique, correspondent à une estimation des ressources mensuelles par catégorie de ménage, calculée à partir du revenu fiscal de référence de l'année N-2, après une réduction fiscale de 10 %. Ces chiffres sont fournis à titre indicatif, le plafond annuel indiqué en gras en première colonne représentant la seule référence réglementaire à considérer.

 

En parallèle, s'applique un plafond de loyer propre au LLI, également identique au plafond de loyer du dispositif Pinel. Pour l'heure, le plafond 2025 n'est pas connu mais on peut rappeler les plafonds 2024, pour lesquels s'appliquent un coefficient multiplicateur :

Zone Abis : 18.89 €/m²

Zone A: 14.03 €/m²

Zone B1 : 11.31 €/m²

Zones B2 et C sur dérogation : 9.83 €/m²

Les plafonds de ressources et de loyer sont calculés selon des critères spécifiques, similaires à ceux du dispositif Pinel, c'est-à-dire notamment être situés dans les zones A, Abis et B1 du zonage relatif à la loi Pinel. Les locataires potentiels doivent ainsi démontrer que leurs revenus fiscaux, établis deux ans auparavant, ne dépassent pas les seuils déterminés pour le programme LLI.

 

In'li, Action Logement, CDC Habitat..., quels sont les acteurs immobiliers de l'habitat intermédiaire ?

 

L’habitat intermédiaire est un secteur clé du logement en France, et plusieurs acteurs majeurs y contribuent. Parmi eux, on trouve In’li et Action Logement.

Leader du logement intermédiaire en Ile-de-France, In’li est une filiale du groupe Action Logement dédiée au logement intermédiaire dans les zones tendues. Elle propose des logements à loyer maîtrisé pour les salariés des entreprises du secteur privé et du secteur public.

Action Logement, anciennement 1% Logement, est un organisme paritaire géré par les partenaires sociaux et dédié à la construction de logements sociaux, intermédiaires et libres. Il finance également l’accession à la propriété des salariés, la rénovation urbaine et le développement de l’offre de logements en zones tendues.

En plus d’In’li et Action Logement, il existe d’autres acteurs importants dans le secteur du logement intermédiaire en France :

CDC Habitat : c’est une filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations qui gère un large portefeuille de logements sociaux, intermédiaires et libres.
Adoma : c’est un acteur majeur dans le domaine des logements accompagnés et de l’hébergement d’urgence.
Les entreprises sociales pour l’habitat, ESH sont nombreuses à contribuer à la production de logements sociaux et intermédiaires.
Procivis : c’est un réseau d’entreprises sociales pour l’habitat qui intervient dans tous les domaines de l’habitat.
Les Coop’HLM sont des coopératives de production de logements sociaux et intermédiaires.
La Fédération des entreprises immobilières, FEI, regroupe des entreprises du secteur immobilier qui investissent également dans le logement intermédiaire. On peut aussi citer la retraite additionnelle de la fonction publique, Rafp, et France Assureurs qui investissent dans le logement intermédiaire. Lire aussi - Les assureurs se mobilisent pour le logement intermédiaire
Ces acteurs, parmi d’autres, travaillent ensemble pour répondre aux besoins en logements abordables des ménages à revenus intermédiaires, en particulier dans les zones où la demande de logement est forte et l’offre limitée. Leur objectif principal : contribuer à la mixité sociale et à la dynamique des territoires. Découvrir également - Crédit immobilier : les avantages d'emprunter en tant que fonctionnaire

 

Comment investir en LLI en tant que particulier ? Mode d'emploi

En plus de ces acteurs institutionnels, le LLI est désormais éligible aux investisseurs particuliers. Investir en Logement Locatif Intermédiaire nécessite de respecter certains critères. L’acquisition du bien immobilier neuf doit être réalisée via une Société Civile Immobilière, SCI, permettant ainsi une meilleure gestion et transmission du patrimoine. En échange d’un prix d’achat réduit grâce à une TVA à 10 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans, l’investisseur particulier s’engage à louer son bien pendant au moins 15 ans à un loyer encadré et revalorisé selon l’inflation. Ce dispositif est réservé aux communes ayant déjà rempli leur quota de 25 % de logements sociaux, garantissant un investissement rentable et sécurisé.

En clair, le Logement Locatif Intermédiaire représente une réponse innovante aux défis du logement en France. En proposant une alternative aux logements sociaux traditionnels, il contribue à promouvoir une plus grande mixité sociale et à garantir un accès équitable au logement pour les classes moyennes. En combinant des loyers abordables avec des critères d'éligibilité rigoureux, le LLI pourrait devenir comme un des piliers de la politique sociale et urbaine du pays. Maintenant qu'il s'ouvre aux investisseurs particuliers, il pourrait venir relancer l'investissement locatif dans l'immobilier neuf.

Par Vincent Durand