Nouveau zonage : 865 communes surclassées pour stimuler le logement neuf

Le nouveau zonage immobilier : un levier essentiel pour stimuler la construction de logements neufs dans 865 communes tendues. © Shutterstock

Révolution du zonage immobilier et nouveau souffle pour le logement : en reclassant 865 communes à compter de ce 1er août 2024, la France renforce ses zones tendues. Une mesure stratégique pour stimuler la construction de logements neufs et intermédiaires. De quoi répondre à une demande croissante de logements accessibles.

Dans un contexte politique toujours incertain, sans majorité parlementaire et en attente de la formation d'un nouveau gouvernement, le secteur immobilier français profite en ce milieu d’été d’une nouvelle encourageante : 865 communes seront reclassées en zones tendues. Objectif : le développement du logement neuf et intermédiaire. Ce changement de zonage, effectif dès aujourd'hui, résulte d'un arrêté pris le 5 juillet 2024 et publié au Journal Officiel le 11 juillet 2024. Il a été co-signé par Christophe Béchu et Bruno Lemaire, visant à soutenir les ménages face à la crise du logement.

Une réponse à la crise du logement neuf

Le surclassement de ces près de 900 communes en zones tendues répond à une demande croissante de logements accessibles. En effet, les zones tendues se caractérisent par une forte demande de logements, souvent supérieure à l'offre disponible, ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier. 
Le reclassement en zones Abis, A et B1 permet ainsi de maintenir l'éligibilité de ces communes aux dispositifs fiscaux tels que le Prêt à Taux Zéro, PTZ, pour l'achat de logements neufs, le dispositif Pinel pour l'investissement locatif, et le mécanisme Loc'avantages. Ces outils sont essentiels pour rendre le logement accessible à un plus grand nombre de ménages et encourager l'investissement dans le neuf.
Outre le renforcement du périmètre d’application du PTZ neuf et de la loi Pinel, le nouveau zonage vise également à encourager la construction de logements intermédiaires, destinés aux classes moyennes, avec des loyers inférieurs de 10 à 15 % par rapport au marché locatif local. Ces logements sont principalement produits par des opérateurs institutionnels et s'adressent aux salariés, jeunes actifs, fonctionnaires et autres travailleurs clés. Ils peuvent également être pris à bail par des entreprises pour loger leurs employés, facilitant ainsi l'accès au logement à proximité des lieux de travail.

Zones A, Abis, B1 : quelles sont les nouvelles villes bénéficiaires de ce zonage ?

Les communes reclassées sont réparties sur plusieurs catégories de zonage :
- Zone Abis : en plus de Paris et sa première couronne, elle inclut désormais des villes du Genevois français comme Divonne-les-Bains et Ferney-Voltaire, des localités de la Côte d'Azur comme Beausoleil et Roquebrune-Cap-Martin, et des destinations touristiques comme Cassis et Chamonix.
- Zone A : intègre maintenant des grandes villes comme Rennes et Nantes, des localités des périphéries de Bordeaux, Toulouse, Lille, Lyon qui y étaient déjà, et de nombreuses communes de Haute-Savoie, notamment des stations de ski comme Les Houches.
- Zone B1 : comprend de nouvelles villes telles que Manosque, Angoulême, Brive-la-Gaillarde, La Roche-sur-Yon ainsi que de nombreuses communes bretonnes comme Saint-Brieuc, Cancale et Vitré.

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Quels impacts du nouveau zonage sur le marché immobilier neuf ?

Le surclassement en zones tendues va non seulement faciliter la construction de logements neufs mais aussi dynamiser le marché immobilier local. En effet, les communes nouvellement reclassées bénéficieront de conditions avantageuses pour le développement de logements intermédiaires, répondant ainsi à une demande pressante de logements abordables. De quoi monter des projets où se côtoieront logement en accession ou en investissement, LLI pour établir un équilibre financier des opérations.
Pour les investisseurs, cette reclassification présenter une opportunité d'investir dans des biens éligibles à la loi Pinel, avant la disparition prévue de ce dispositif le 31 décembre 2024. Les communes nouvellement éligibles permettent aux investisseurs de profiter de réductions d'impôts jusqu’à 6 000 € par an en échange d'un engagement de mise en location de six, neuf ou douze ans. Par exemple, un investissement dans un appartement à Nantes ou Rennes, maintenant classées en zone A, pourra offrir une rentabilité locative accrue grâce à des loyers plafonnés mais attractifs.

Pour les spécialistes, ce reclassement représente un « bol d'air » pour le secteur du logement, afin de dynamiser le marché tout en répondant aux besoins de logement des ménages. Si ce surclassement massif marque une étape importante pour l'immobilier français, il n'est qu'une partie d'une réponse nécessairement plus vaste pour résoudre la crise du logement en France. Les experts soulignent l'importance de mettre en place des initiatives transpartisanes, notamment dans le cadre du budget 2025, pour soutenir encore davantage les ménages et les investisseurs.

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Alors que le secteur attend des mesures complémentaires et la nomination d'un nouveau gouvernement et donc d’un nouveau ministre du Logement, l'attention est désormais tournée vers l'efficacité réelle de ces changements de zonage et leur capacité à relancer la construction de logements neufs. 

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