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Edition du 02/02/2019
Mise à jour le 11/01/2024

Investissement immobilier : comment bien acheter à la montagne ?

investir immobilier montagne
Voici comment allier occupation plaisir et bonne rentabilité pour un achat immobilier à la montagne. © Shutterstock

Les saisons se suivent et ne se ressemblent pas en stations. Depuis la saison 2020/2021 blanche, les remontées mécaniques n'ayant pas pu ouvrir en raison de l'épidémie de Covid-19, les envies d'investir à la montagne sont de retour tant pour en profiter l'hiver mais aussi l'été pour trouver la fraîcheur. Voici quelques conseils pour acheter à la montagne.

Envie d'un Noël en famille en station de sports d'hiver ? De vacances d'hiver sportives à la montagne entouré d'amis ? A la recherche d'une résidence secondaire pour télétravailler au frais durant l'été ? Pourquoi pas acheter à la montagne ? Voici un guide pour investir dans un appartement au ski. 
Investir dans l’immobilier à la montagne peut être une excellente opportunité pour se constituer un patrimoine et diversifier son portefeuille ; mais l'achat d'un appartement ou d'un chalet à la montagne est une décision importante qui doit être prise avec soin. Pour bien investir à la montagne, il est important de prendre en compte plusieurs critères qui peuvent influencer la valeur et la rentabilité.

 

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“ Investir dans l'immobilier neuf : mode d'emploi ”

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Pourquoi acheter à la montagne ?

 
Après une saison hivernale blanche lors de l'hiver 2020/21 à cause de la fermeture des remontées mécaniques, l'hiver 2022 a permis de profiter d'une très belle fréquentation, notamment grâce à une importante clientèle française. Une dynamique qui s'est poursuivi en 2023 et semble continuer pour cet hiver 2023/2024. De quoi renforcer encore davantage l'attraît pour les biens immobiliers en montagne. Investir dans la pierre en stations a toujours la cote.
La principale question à se poser avant d’investir à la montagne est à propos de l’objectif de cet achat immobilier : acheter à la montagne pour le plaisir, acheter pour louer uniquement, acheter pour payer les charges, acheter pour skier, acheter pour randonner l’été et skier l’hiver, acquérir une résidence semi-principale pour venir y télétravailler quelques jours par semaine ou par mois… les pistes sont multiples pour permettre de mieux cibler son investissement à la montagne.
En répondant à cette première question à propos de la cible principale de votre projet, cela permet de déterminer quel type de bien immobilier rechercher pour acheter à la montagne :
- une résidence secondaire pour son propre usage uniquement,
- un investissement pur sans occupation personnelle (par exemple en résidence de tourisme pour s’assurer de la rentabilité),
- ou encore un investissement mixte, alliant occupation personnelle et location touristique.
 

Achat appartement au ski : l’emplacement reste la clé


En montagne, comme ailleurs, le choix de l’emplacement est primordial, la localisation parfaite est cruciale. Même s’il s’agit d’un achat coup de cœur dans une station-village authentique ou dans une station d’altitude de renommée internationale, il faut veiller à la localisation de son bien. 
- Investir à la montagne : à quelle altitude ?
On parle beaucoup de réchauffement et déréglement climatique, un des conseils sera donc de se renseigner sur l’altitude où est situé le bien et si la station est suffisamment équipée en canons à neige pour assurer le retour en station ski aux pieds par exemple.
- Programme immobilier montagne : skis au pied ?
Même si vous aimez le calme de la montagne, il faut penser à la valeur du bien et son prix d'achat en cas de revente. Il semble donc intéressant de privilégier un accès skis aux pieds à l’appartement ou au chalet convoité, voire un bien immobilier en centre-station, en proximité des pistes. Selon les professionnels de l’immobilier, un accès skis aux pieds peut diminuer les négociations et des délais raccourcis à la vente, soit une plus-value de 5 à 10 %, pour un même type de bien.
 

Quelle station choisir pour acheter un logement neuf à la montagne ?

 

Où investir dans les Alpes du Sud ? Plutôt opter pour l'immobilier des grandes stations de ski de Savoie et Haute-Savoie ? Où acheter pour louer à la montagne ?

Voici quelques pistes pour savoir où investir en montagne. Si vous souhaitez louer quelques semaines par an votre investissement immobilier à la montagne pour compenser les charges et impôts de votre résidence à la montagne, plusieurs choses à repérer : 
- Est-ce que je suis dans une station dynamique ? 
- Est-ce que mon appartement est facile d’accès, été comme hiver ? 
- Ne suis-je pas trop éloigné du domaine skiable et/ou du centre de la station, des transports et autres circuits de navettes ? 
Optez plutôt pour des stations qui diversifient au maximum leurs activités de plein air, été comme hiver, voire 4 saisons, mais aussi avec des activités culturelles. De quoi louer tout au long de l’année, en sachant qu’il faut en général 5 semaines de location par an pour équilibrer les frais d’un appartement à la montagne.
Pour louer quelques semaines par an, il faut une certaine organisation : soit passer par une agence immobilière pour un budget entre 20 et 25 % des montants de location, soit pouvoir être présent pour la remise des clés et le ménage à chaque changement d’occupants.
A noter que ces locations touristiques doivent être déclarées : les loyers entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, BIC, avec un abattement forfaitaire jusqu'à 71 % s’ils sont inférieurs à 32 900 € et que le logement est classé touristiquement.

 

Où faut-il investir en immobilier de montagne en 2024 ? Dans quelle station de ski acheter ?

 
Envie d’un appartement au ski ? D’un chalet neuf à la montagne pour l’été comme pour l’hiver ? D’investir dans une résidence de tourisme à la montagne ? Toutes les solutions sont envisageables. Encore faut-il savoir où vous souhaitez investir à la montagne. 
Il y a ceux qui préfèrent les grands domaines skiables en haute altitude comme Val Thorens dans les Trois Vallées. Il y a ceux qui préfèrent les stations-villages à l’âme authentique comme Valloire, Arêches-Beaufort, Lanslebourg… Il y a ceux qui préfèrent les villes à la montagne qui vivent toute l’année comme Chamonix ou plus à taille humaine : Saint-Gervais-les-Bains grâce à son activité thermale… il y a ceux qui préfèrent les stations familiales où chacun trouve son plaisir comme La Plagne ou Les Saisies… Il y a ceux qui préfèrent les Alpes du Sud aux Alpes du Nord, quand d’autres préfèrent les Pyrénées, voire les Vosges ou le Massif Central… On compte 330 stations de ski en France tant pour pratiquer le ski alpin, que le ski nordique. Il y a donc de quoi faire son choix pour investir à la montagne.

Investissement à la montagne : quel type de fiscalité privilégier ?


Une minute pour tout savoir du statut LMNP © Trouver-un-logement-neuf.com
Selon la finalité de votre investissement à la montagne, cela va déterminer le type de bien immobilier à acheter en stations de ski : 
- Pour les résidences secondaires avec une occupation exclusivement personnelle : là, la plus-value à la revente est à prendre principalement en considération. Pensez aussi à l’avenir : est-ce que vos enfants (et petits-enfants) aimeront venir en grandissant dans cette station ?
- Pour l’occupation plaisir, alliée à de la location touristique : opter pour la résidence de tourisme, résidence services, avec un gestionnaire de confiance, c’est-à-dire l’achat d’un appartement neuf avec services et confort (piscine, spa, conciergerie…). En se réservant 3 ou 4 semaines d'occupation par an, dès le contrat de bail commercial signé, l’investisseur laisse la gestion pendant le reste de la saison à un gestionnaire, qui reverse régulièrement des loyers. Rechercher une résidence de tourisme à la montagne
- Pour de l’investissement pur où seule la rentabilité entre en jeu : beaucoup d’investisseurs qui veulent acheter à la montagne choisissent aussi le statut fiscal LMNP, loueur de meublé non professionnel pour défiscaliser pendant les 20 premières années, les loyers. 
A noter qu’avec le statut de LMNP, il est aussi possible d’occuper son investissement : le maximum légal d'occupation est de 6 mois.
 

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Pertinence et rentabilité d'un investissement à la montagne en 2024 

 
Comment acheter un appartement à la montagne en 2024 plus précisément ? Face à l'instabilité internationale et économique, il peut être tout à fait pertinent de placer son argent dans la pierre, véritable valeur refuge. En tant qu’investisseur à la montagne, vous aurez aussi tout intérêt à profiter de l’effet levier du crédit immobilier. 
Autre atout de l’investissement à la montagne en 2024, certaines stations, comme Chamonix, Megève..., sont éligibles aux avantages fiscaux du dispositif Pinel. Il est donc possible de vous constituer un patrimoine immobilier à la montagne, tout en défiscalisant jusqu’à 6 000 € d’impôt sur le revenu par an. Comme la réduction d’impôt Pinel a commencé à décroître depuis 2023 et encore en 2024, avant de disparaître, il serait préférable de vous lancer dès maintenant dans la recherche d’un projet neuf à la montagne éligible à la loi Pinel et donc à ce dispositif de défiscalisation immobilière. 
 

Investissement locatif Pinel ou LMNP à la montagne : les pièges à éviter

 
acheter à la montagne
Avant d'acheter à la montagne en optant pour un chalet isolé, pensez à la revente...
Attention aux rentabilités illusoires. Réaliser un investissement locatif à la montagne, c’est accepter que le bien ne soit pas louer toute l’année. La location touristique se concentre sur certaines périodes, hiver / été principalement, avec des loyers qui peuvent varier du simple au double selon les semaines. Une saison d’hiver ne compte qu’une vingtaine de semaines de location possible, donc, même si les loyers sont plus élevés qu’en ville, la rentabilité peut s’en ressentir. Les spécialistes estiment d’ailleurs que la rentabilité locative en montagne varie de 2 à 4 %.
Prudence également avec les charges de copropriété et les frais d’entretien de votre investissement immobilier à la montagne, sans oublier la taxe foncière. En stations, il faut beaucoup chauffer les logements et certains biens anciens peuvent être un gouffre en consommation d’énergie. D'autant que l'interdiction de louer les passoires énergétiques, étiquettes E, F et G du DPE, pourrait être élargie aux locations saisonnières. D’où l’intérêt d’opter pour un programme neuf à la montagne pour profiter des dernières normes environnementales et donc des factures d’énergie réduites.

Est-ce rentable d'acheter un appartement au ski ?

 
Quoi que vous décidiez pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien à la montagne, il faut savoir que les nouveaux programmes neufs en stations de ski sont de plus en plus rares et donc de plus en plus chers. Investir dès maintenant dans un appartement au ski, c’est se constituer un patrimoine immobilier qui prendra de la valeur à terme, vu le manque d’offre parmi les 23 % du territoire français dédié à la montagne. Voir les programmes immobiliers à la montagne car l'investissement immobilier en station garde le vent en poupe.
Par Céline Coletto

Conseils pour investir à la montagne

Où acheter un appartement au ski ? Où acheter pas cher en montagne ? Faut-il encore investir dans un studio ?

En dehors des achats coup de cœur et votre propre plaisir personnel… voici quelques conseils pour bien investir à la montagne sur le long terme :
- pour acheter à la montagne, il est préférable de privilégier les grands logements. Tant pour la revente que pour la location touristique en cas d'investissement locatif, les vacanciers ne veulent plus être moins bien logés en vacances que chez eux. Les studios-cabines et autres très petites surfaces sont dorénavant décotés en cas de location saisonnière. Il vaut mieux miser au minimum sur un 30 m², avec une chambre pour l’avenir.
- privilégier les stations avec des domaines reliés : plus vendeur sur le papier, une station avec un domaine skiable offrant plusieurs centaines de kilomètres de pistes sera plus facile à louer et à revendre.
- préférer les stations d’altitude pour garantir un bon enneigement.
- penser aux alternatives au ski : fini les séjours uniquement consacrés à la pratique du ski, les vacanciers aiment profiter d'infrastructures de loisirs et autres équipements annexes : espace aquatique, spa, patinoire… cela vous permettra aussi de l'occuper et de le louer le reste de l'année.

Tags Investissement immobilier, investissement locatif, immobilier montagne

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