Investir à Marseille : comment réaliser un placement immobilier stratégique dans la cité phocéenne ?

Décryptons ici le potentiel d'investissement immobilier à Marseille, une cité phocéenne en pleine transformation. De ses quartiers en émergence à ses perspectives économiques et culturelles, plongez dans un guide complet sur les opportunités stratégiques, les avantages de la loi Pinel, les quartiers recommandés et les tendances du marché immobilier pour l'avenir.

• Sommaire
• Pourquoi investir à Marseille ?
• Avis : pourquoi opter pour la loi Pinel à Marseille ?
• Investissement locatif : une diversité d'opportunités au grès des quartiers et des arrondissements
• Dans quel quartier investir à Marseille ? Où bien vivre en famille ?
• Où acheter et dans quel arrondissement investir à Marseille ?
• Quel avenir pour le marché immobilier marseillais ?

Investir dans l'immobilier à Marseille représente une opportunité unique dans le paysage français. En tant que deuxième ville la plus peuplée de France, Marseille offre une dynamique économique et culturelle attrayante. Cette métropole méditerranéenne a entrepris une transformation significative au cours des dernières décennies, permettant des opportunités d'investissement immobilières stratégiques, comme sur le périmètre d'Euroméditerranée. Ce guide approfondi explore les raisons de choisir Marseille comme destination d'investissement, les avantages de la loi Pinel à Marseille, les quartiers recommandés, les aspects économiques, la qualité de vie et les perspectives du marché immobilier pour 2024.

 

Pourquoi investir à Marseille ?

- Un coût de l'immobilier neuf abordable

Marseille se distingue par son marché immobilier abordable, offrant aux investisseurs des opportunités uniques par rapport aux grandes villes françaises. Avec plus de 875 000 habitants, la ville propose des coûts d'achat dans l'immobilier neuf nettement inférieurs à des métropoles telles que Paris, Lyon ou Bordeaux. Cette disparité s'explique par la nature plus populaire de la population locale, affichant un taux de chômage aussi plus élevé, bien que la tendance à la baisse soit encourageante. La superficie étendue de Marseille, contrairement à Paris par exemple, contribue également à la faible pression sur le foncier, maintenant ainsi des coûts immobiliers abordables. Suivre en temps réel l'évolution au mètre carré des prix de l'immobilier neuf à Marseille.

 

- Une capitale régionale dynamique

Marseille, longtemps reconnue pour son rayonnement historique en tant que port de commerce majeur, demeure le premier port français et le cinquième port européen. En tant que premier pôle économique du sud de la France, Marseille surpasse ses villes concurrentes en termes de taille. Sa population étudiante importante, avec environ 90 000 étudiants répartis dans des établissements tels que l'Université Aix Marseille, la plus grande université francophone, et l'école Kedge Business School, contribue à la vitalité économique de la ville.

 

- Qualité de vie exceptionnelle

Malgré certaines inégalités, Marseille offre une qualité de vie remarquable. Les 300 jours de soleil par an, les calanques pittoresques et les grandes voies comme République ou la Canebière ajoutent à l'attrait de la ville. Les plages, les îles du Frioul et le bord de mer font de Marseille une destination de rêve pour les résidents et les touristes. De plus, l'accessibilité de surfaces de vie plus grandes, en raison de coûts immobiliers inférieurs, améliore la qualité de vie des Marseillais.

- Un fort potentiel pour des projets de rénovation urbaine

Marseille entreprend d'importants programmes de rénovation urbaine, modernisant la ville et libérant son potentiel. Des projets tels que la Tour la Marseillaise dessinée par Jean Nouvel, la rénovation du marché des capucins à Noailles ou de la place Jean-Jaurès et la transformation de l'Hôtel-Dieu en un hôtel cinq étoiles témoignent de cette dynamique. Autre point positif : le projet global et emblématique de rénovation urbaine : le périmètre d'Euroméditerranée, la vaste opération d'intérêt national, non loin du Vieux-Port. L'ensemble de ces rénovations visent à valoriser la ville, attirer les investisseurs à long terme et stimuler le tourisme.

 

Avis : pourquoi opter pour la loi Pinel à Marseille ?

 

Opter pour la loi Pinel à Marseille représente une stratégie d'investissement immobilier judicieuse, notamment en raison des nombreuses opportunités qu'offre la diversité des arrondissements au sein de la ville phocéenne. Marseille, en pleine métamorphose urbaine, présente des atouts majeurs pour les investisseurs intéressés par le dispositif Pinel. Les secteurs centraux tels que le 3e arrondissement, intégré au projet Euroméditerranée, constitue une option intéressante, tout comme le 6e arrondissement, valeur sûre recherchée pour sa position centrale et son dynamisme.

Pour investir en loi Pinel à Marseille, il convient de sélectionner avec soin l'emplacement en fonction des critères propres à cette législation. Les quartiers en pleine évolution, tels que Belsunce, Joliette, ou Belle de Mai, sont particulièrement attrayants pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. L'acquisition de biens immobiliers dans des zones où la demande locative est forte, notamment près des universités, des hôpitaux ou des zones d'activités économiques, renforce la bonne rentabilité de l'investissement.

Il faut également considérer la typologie des biens. Les petites surfaces, particulièrement les studios et les T2, sont privilégiées pour optimiser le rendement locatif, en cohérence avec la tendance du marché marseillais. D'autant que située en zone A du zonage Pinel, Marseille bénéficie de plafonds de loyer élevés pour des prix d'acquisition moindres des logements neufs que dans d'autres grandes métropoles régionales, favorisant un meilleur rendement locatif. De quoi participer à la dynamique immobilière de Marseille, ville en constante évolution et aux multiples facettes.

 

Investissement locatif : une diversité d'opportunités au grès des quartiers et des arrondissements 

Avec ses 111 quartiers officiels, la diversité des quartiers à Marseille permet des opportunités d'investissement locatif variées. La location saisonnière, en particulier grâce au statut LMNP de la location meublée, se présente comme une belle opportunité pour les investisseurs immobiliers, même s'il faut considérer les frais liés à la location courte durée à Marseille, tels que les frais de gestion élevés, l'entretien, le ménage et l'usure plus rapide des biens. Marseille, en tant que destination touristique majeure, premier port français de croisière, observe une augmentation de l'offre en location saisonnière depuis quelques années.

Immobilier locatif : trouver une rentabilité attractive

Le rendement locatif, indicateur clé de la performance d'un investissement immobilier, positionne Marseille parmi les grandes villes françaises performantes. Les quartiers du centre, tels que le 1er, le 2e, et le 3e arrondissement, présentent des rendements attractifs allant jusqu'à 6,5 % pour les petites surfaces et 7,5 % pour les colocations, selon certains experts. Cette balance entre rendement et risque offre aux investisseurs une opportunité de choix. Encore faut-il faire le bon choix et trouver le quartier et le produit adéquates !

 

Dans quel quartier investir à Marseille ? Où bien vivre en famille ?

 

Les quartiers recommandés pour un investissement immobilier

 

En tant qu'investisseur, choisir le bon quartier à Marseille est primordial. Les arrondissements du 1er au 6ème se démarquent comme des options attractives. Bien desservis par les transports en commun, tels que le métro et le tramway, ces quartiers proposent des avantages en termes de facilité de location. La Joliette et la Belle de Mai, quartiers en développement, présentent ainsi des opportunités intéressantes. Le Vieux-Port et le Prado, en raison de leur emplacement de qualité, maintiennent une attractivité constante.

 

Quels sont les quartiers les plus chers ? Est-ce qu'il y a des quartiers à éviter ? 

Certaines parties de Marseille nécessitent une attention particulière. La partie nord, au-delà de Belle de Mai, la Villette et Saint-Mauront, peut poser des problèmes de sécurité et entraîner un fort turn-over locatif. Pour ce qui est de la partie sud au sud du Vieux-Port et jusqu'à la Pointe-Rouge, bien que chic, cela requiert une vigilance accrue en raison des prix pratiqués qui peuvent entamer votre rentabilité locative.

Lire aussi - Quels sont les meilleurs quartiers de Marseille pour habiter ?

 

Où acheter et dans quel arrondissement investir à Marseille ?

 

Le choix de l'arrondissement pour investir à Marseille dépend étroitement de vos objectifs et de vos préférences en tant qu'investisseur immobilier. Le 1er arrondissement, niché au cœur de la ville, se démarque par son caractère emblématique, abritant des sites tels que le Vieux-Port et des institutions culturelles majeures. Avec ses six quartiers distincts, le 1er offre une centralité inégalée, bien desservi par les transports en commun, et présente des opportunités d'investissement immobilier locatif variées. Les quartiers en évolution comme Noaille et Belsunce offrent des prix au mètre carré attractifs, tandis que des zones comme Opéra et Saint-Charles, en raison de leur forte demande saisonnière et universitaire, se positionnent comme des choix stratégiques.

Quant au 2e arrondissement, il incarne le renouveau de Marseille, hébergeant des projets majeurs tels que Euroméditerranée. Des points d'intérêt tels que la cathédrale La Major ou le Mucem contribuent à l'attrait de ce secteur. L'Hôtel de ville et le Panier, privilégiés par les touristes, ainsi que le quartier de Joliette en pleine expansion, représentent des opportunités d'investissement locatif variées. Le 3e arrondissement, également intégré au projet Euroméditerranée, évolue avec une présence universitaire croissante à Saint-Lazare. Belle de Mai, avec son ambiance artistique et culturelle, se distingue par ses prix immobiliers abordables, créant un environnement propice à l'investissement.

Le 4e arrondissement, réputé pour sa tranquillité, séduit les Marseillais avec son patrimoine ancien et ses quartiers comme Cinq-Avenues, la Blancarde et les Chartreux. Ces zones, bien desservies, sont propices à la location, renforçant la tension locative. Le 5e arrondissement, étiré du centre-ville à l'est, se compose principalement d'appartements anciens avec une forte demande, en particulier dans les quartiers de Saint-Pierre de la Baille et de la Conception, prisés pour leur proximité avec les hôpitaux.

Le 6e arrondissement, dominé par la cathédrale Notre-Dame de la Garde, est considéré comme l'un des secteurs les plus recherchés de Marseille. La Castellane, Préfecture et Notre-Dame-du-Mont sont des quartiers attractifs avec une forte demande locative due à leur centralité et leurs commodités. Le 7e arrondissement, en bord de mer, offre des vues spectaculaires. Saint-Victor, Bompard et Pharo sont des quartiers très appréciés pour leur qualité de vie.

Le 8e arrondissement, allant du centre-ville au parc national des calanques, est traditionnellement associé à la bourgeoisie marseillaise. Les quartiers de Bonneveine et Sainte-Anne, bien que connaissant une hausse des prix, restent prisés pour leur cadre paisible, non loin de la mer et ses plages, comme la célèbre plage du Prado, sans oublier la si emblématique Cité Radieuse de l'architecte Le Corbusier. Le 9e arrondissement, entre le parc national des Calanques et le Vélodrome, offre une diversité d'habitats. Sainte-Marguerite, Mazargues et Cabot se démarquent, avec des prix abordables et une forte demande étudiante.

Le 10e arrondissement, traversé par l'autoroute A50, présente des opportunités d'investissement intéressantes dans des quartiers tels que Timone et Pont-de-Vivaux, profitant de leur proximité avec des installations médicales et universitaires. Les 11e et 12e arrondissements, bien que plus excentrés, offrent des avantages tels que la connectivité aux transports en commun et des quartiers comme La Pomme, La Barasse ou Saint-Barnabé sont à considérer pour leur dynamisme.

Le 13e arrondissement, le plus peuplé de Marseille, bénéficie de la présence du métro ligne 1 et de la demande locative étudiante dans les quartiers de Saint-Jérôme et Serens. Château-Gombert, village excentré au charme indéniable, peut aussi présenter des opportunités attractives. Le 14e arrondissement, au nord du centre-ville, est propice à l'investissement dans des résidences à Merlan, profitant de sa proximité avec des institutions universitaires.

Avec ses 80 000 habitants, le 15e arrondissement de Marseille comprend, lui, 11 quartiers, dont Les Aygalades, La Castellane et Verduron, soit une forte diversité de solutions. Bien que faisant partie de la zone des quartiers nord, il se distingue par ses nombreux moyens de transport, avec des lignes de bus, des gares TER comme Saint-Antoine et la ligne 2 du métro à Bougainville et Capitaine Gèze. Investir dans le 16e arrondissement de Marseille offre une opportunité peu explorée. Avec ses quartiers authentiques tels que L'Estaque, Les Riaux, Saint-André, et Saint-Henri, il se démarque par son charme pittoresque et son héritage artistique. Bien que dépourvu de métro, il est accessible via plusieurs lignes de bus, ainsi qu'une liaison maritime vers le Vieux-Port. Avec ses plus de 15 000 habitants, l'arrondissement attire des investisseurs en quête d'authenticité et d'opportunités dans des quartiers résidentiels moins explorés.

En fin de compte, le choix de l'arrondissement dépend surtout de votre projet patrimonial et de plusieurs critères spécifiques, qu'il s'agisse de la demande locative, des prix immobiliers, de la proximité avec des institutions ou des caractéristiques propres à chaque quartier, afin de tirer parti des opportunités immobilières diverses qu'offre Marseille.

 

Quel avenir pour le marché immobilier marseillais ?

Les perspectives du marché immobilier à Marseille pour 2024 indiquent une évolution continue depuis 2021. En effet, depuis la période post-Covid et crise sanitaire, bon nombre d'acquéreurs, des jeunes actifs et des familles notamment, ont fait le choix de venir profiter de la proximité de la mer, de l'attractivité culturelle et de l'économie marseillaise pour venir s'y installer, voire y télétravailler. 

Attention tout de même, malgré une hausse générale des prix, des disparités entre les arrondissements subsistent. Certains quartiers comme Sainte Marguerite, Mazargues, Le Camas et Périer affichent des prix au mètre carré élevés, tandis que d'autres, notamment les 14e, 15e, et 16e arrondissements, présentent des prix plus abordables. Les investisseurs à Marseille doivent donc adopter une approche prudente. L'évaluation minutieuse des biens, en tenant compte des disparités de prix entre les quartiers, est primordiale. Bien que l'inflation et la hausse des taux d'intérêt aient ralenti le marché, Marseille continue d'attirer des investisseurs grâce à son cadre de vie agréable et sa dynamique économique et culturelle. 

En bref, investir à Marseille représente une opportunité exceptionnelle. Avec son marché immobilier attractif, ses avantages fiscaux propres à la loi Pinel en zone A et son potentiel de croissance économique, Marseille se positionne comme une destination idéale pour les investissements immobiliers stratégiques. En comprenant les spécificités des quartiers, en particulier ceux recommandés et à éviter, les investisseurs peuvent maximiser leur rendement locatif. Marseille, en constante évolution, se distingue comme une destination prisée pour les investisseurs immobiliers avertis.

Par Rédaction

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