Primo-investisseur : comment investir en immobilier locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif est une excellente façon de générer des revenus supplémentaires et de se constituer un patrimoine. Pour réussir votre premier investissement locatif, vous devez bien vous renseigner et prendre le temps de bien réfléchir à tous les aspects de votre projet. Voici comment réussir votre premier investissement locatif.

• Sommaire
• Investir dans un logement pour louer, comment ça marche ?
• Comprendre les enjeux d'un achat locatif
• Investissement locatif clé en main : tout ce que vous devez savoir
• Dans quel bien immobilier investir pour louer ?
• Où acheter un bien immobilier pour le louer ?
• Comment faire pour bien réussir son premier projet locatif ?
• Quelles sont les étapes à suivre pour acheter un appartement à louer ?

L'investissement locatif est une forme d'investissement qui consiste à acheter des biens immobiliers pour les louer à des particuliers, voire à des entreprises. Investir dans la pierre est une forme d'investissement très populaire car elle peut offrir des rendements intéressants et donner un complément de revenu régulier à l'investisseur. Toutefois, il est important de bien s'informer avant de se lancer dans un premier investissement dans l'immobilier. Découvrez dans ce guide pratique tous les conseils pour réussir votre projet afin de devenir un propriétaire-bailleur accompli.

 

Investir dans un logement pour louer, comment ça marche ?

 

Investir en immobilier locatif est une excellente manière de diversifier son portefeuille et de profiter de rendements intéressants. C'est d'ailleurs au fil des ans le placement préféré des Français. Au plus fort des crises, notamment après la crise sanitaire, la valeur refuge de l'immobilier a d'ailleurs été encore renforcée. Cependant, il est important de connaître les démarches à suivre avant de se lancer dans un premier investissement locatif. Il est donc important de bien se documenter et de bien planifier son investissement.

 

Comprendre les enjeux d'un achat locatif

 

Première étape et non des moindres avant de se projeter dans un investissement en immobilier locatif : se poser les bonnes questions pour cerner les objectifs de votre future acquisition. En effet, il est impératif de déterminer quel est votre principal but pour orienter au mieux vos recherches de la perle rare immobilière.

 

Quel est le meilleur premier investissement immobilier en fonction de votre objectif ?

 

Pour cela, il faut savoir pourquoi vous souhaiter réaliser un investissement locatif : défiscaliser et réduire vos impôts ? Vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants ? Préparer votre retraite ? Obtenir des revenus complémentaires ? Héberger vos proches ? Acheter aujourd'hui pour occuper le bien immobilier plus tard ?

Une fois que vous aurez déterminé vos motivations à investir dans l'immobilier, il sera plus facile d'orienter votre choix et d'obtenir des conseils spécifiques. Par exemple, si l'idée est d'obtenir des revenus complémentaires au moment de la fin de votre vie active, afin de compenser la perte de revenus une fois en retraite, il faut savoir que l'immobilier est un des rares placements où les revenus sont réévalués, grâce à l'IRL, Indice de Référence des Loyers, qui suit l'inflation, sur le long terme. Un moyen de garantir sur la durée la valeur de vos recettes locatives. 

Si votre but est de loger vos enfants étudiants, cela va orienter précisément la zone géographique de votre investissement locatif, alors que si vous recherchez avant tout une forte rentabilité locative, votre cible sera plus large. Lire aussi - Comment calculer la rentabilité locative d'un investissement immobilier ?

 

Investissement locatif clé en main : tout ce que vous devez savoir

 

En tant que primo-investisseur, potentiel novice dans l'achat d'un bien immobilier, il est nécessaire de bien s'informer et de faire le point sur l'ensemble de votre patrimoine financier. Quel apport personnel allez-vous pouvoir mobiliser pour ce premier investissement locatif ? Quelle capacité d'épargne et marge de manœuvre financière allez-vous pouvoir mobiliser chaque mois, en déduction des loyers ? Est-ce que vous pouvez conserver une épargne résiduelle pour rassurer les établissements bancaires ? 

Autre précaution à prendre : celle du régime juridique patrimonial de votre acquisition, notamment si vous investissez en couple. Vous pouvez aussi faire le choix d'investir seul tout en étant marié ou pacsé. Lire aussi - Immobilier neuf : comment acheter seul tout en étant marié ?

Pour éviter les impairs dans le futur, il est plus que conseillé de vous faire assister d'un notaire, voire d'un avocat pour anticiper les différents scénarios : décès du conjoint, patrimoine à transmettre à vos enfants... Des conseillers en gestion de patrimoine peuvent aussi être des interlocuteurs pertinents pour vous aider à concrétiser votre projet d'investissement locatif clé en main, mais attention, tout de même, à garder de la distance sur certaines promesses trop alléchantes, notamment en termes de rentabilité.

 

Dans quel bien immobilier investir pour louer ?

 

Le bien immobilier que vous allez acheter pour réaliser votre premier investissement immobilier va certainement dépendre de votre budget et de votre capacité d'emprunt. En fonction de la somme que vous pourrez mobiliser, cela va orienter votre choix du futur logement à acquérir.

 

- Investir dans un garage

 

Si vous avez un budget réduit, jusqu'à 30 000 euros environ, vous pouvez opter pour un investissement dans une place de parking, voire un garage qui nécessitera une mise de fond plus abordable qu'une petite surface. C'est aussi une solution pour simplifier la gestion locative, avec des coûts d'entretien minimum et une demande locative forte dans les centres-villes des très grandes villes. Valeur sure aussi en termes de revente si l'emplacement est choisi avec soin. Lire aussi - Comment investir avec moins de 150 000 € dans l'immobilier neuf ?

 

- Acquérir un studio ou un logement étudiant

 

C'est un ticket d'entrée encore bien accessible pour un primo-investisseur : acheter une petite surface à louer à un étudiant ou jeune actif. Studette, chambre de bonne dans l'ancien, studio ou logement étudiant dans une résidence services... les petites superficies sont une porte d'entrée dans l'investissement locatif. Elles offres de bons rendements locatifs de manière générale car en fonction du prix du logement, elles sont louées proportionnellement plus chères qu'un grand logement. Vous aurez le choix entre faire de la location vide ou meublée. Cela influera sur l'imposition des revenus fonciers, sur la durée du contrat de bail... Lire aussi - Petite ou grande surface, que choisir pour investir ?

Attention toutefois à bien prendre en compte le renouvellement plus fréquent des locataires et la possible vacance locative ainsi que la nécessaire remise en état du bien à chaque changement de locataires. Prudence aussi au niveau élevé des charges de copropriété dans l'immobilier ancien.

Si vous souhaitez vous désengager de la gestion locative au quotidien, pourquoi ne pas opter pour un logement en résidence étudiante. Grâce à un bail commercial signé avec un gestionnaire exploitant, il s'occupera de l'entretien de la résidence, de trouver des locataires et récupérer les loyers. Vous n'aurez qu'à encaisser les loyers ou presque. Des loyers en partie défiscalisés grâce au statut du loueur de meublé, LMNP / LMP, non-professionnel ou professionnel, basée sur la location meublée. Acheter un logement étudiant dans une résidence gérée neuve permet également de bénéficier d'une exonération complète de TVA. A noter que l'investisseur peut aussi opter pour un bail étudiant, spéficique à la location meublée d'un bien à un étudiant.

 

- Défiscaliser avec la loi Pinel dans l'immobilier neuf

 

Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier, tout en profitant d'avantages fiscaux et ainsi défiscaliser, vous pouvez aussi opter pour un appartement neuf à louer en loi Pinel et Pinel+. Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez réduire vos impôts jusqu'à 6 000 euros par an en contrepartie d'un engagement de mise en location de six, neuf, voire douze ans en respectant un plafond de loyer et de ressources du locataire. Si le prix du logement est plus élevé dans l'immobilier neuf et le rendement locatif réduit de fait, votre plan de financement profitera de frais de notaire réduits : maximum 3 % contre 8 % dans l'ancien, d'une possible exonération de taxe foncière, des garanties propres à la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement et donc pas de gros travaux de copropriété durant dix ans minimum, des factures énergétiques réduits pour vous et votre locataire... et donc d'une possible réduction d'impôt jusqu'à 63 000 euros.

 

Où acheter un bien immobilier pour le louer ?

 

Autre pilier d'un premier investissement locatif réussi, l'emplacement ! Faire le bon choix de l'emplacement pour un investissement immobilier locatif dépend de plusieurs facteurs. Voici quelques éléments à prendre en compte pour déterminer où acheter un bien immobilier pour bien le louer :

- La demande locative : le marché de l'immobilier est fortement favorisé par la demande locative. Vous devriez chercher à investir dans une région où la demande locative est forte pour éviter le plus possible les périodes de vacance et maintenir ainsi une rentabilité élevée. Pour cela, faire le tour des agences immobilières pour évaluer le nombre de biens à louer dans le quartier, vérifier le niveau de loyers pratiqués sur les plateformes immobilières... 
- Les commodités et les infrastructures : les zones avec de bonnes infrastructures de transport en commun, des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux et d'autres commodités sont souvent plus attrayantes pour les locataires. Il est conseillé de rechercher dans des quartiers attractifs des zones tendues, non loin des transports publics, voies vertes, dessertes routières... Si vous optez pour une petite surface à louer à un étudiant, vérifiez aussi les temps de parcours pour rejoindre les universités et les campus... 
- La croissance économique : investir dans des zones en croissance économique peut offrir des avantages pour les investisseurs immobiliers. Les régions avec des entreprises en expansion, de nouveaux emplois et un marché de l'emploi en croissance permettent d'attirer des locataires et de trouver plus rapidement des locataires solvables.
- Les tendances du marché immobilier : la connaissance des tendances du marché immobilier peut aussi aider les investisseurs à choisir les meilleures zones tendues pour acheter une propriété. Faire le choix d'une ville avec un taux de croissance des prix de l'immobilier plus élevés que la moyenne montre une dynamique positive. 

En fin de compte, la décision d'investir dans une région donnée dépend de vos objectifs, de votre budget disponible et de votre tolérance au risque. Il est important de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier et de multiplier les avis : agent immobilier professionnel, notaire... pour trouver la meilleure opportunité dans une zone qui répond à vos besoins et à ceux de vos locataires potentiels. Prix du logement, niveau de loyer, choix du quartier... qu'importe si vous ne trouvez pas de locataires à qui louer. Toujours avoir en tête cette question, même en tant qu'investisseur, au-delà de la rentabilité : est-ce que j'aimerais vivre ici ?

 

Comment faire pour bien réussir son premier projet locatif ?

 

En effet, si vous et vos proches, vous ne vous imaginez pas vraiment vivre dans ce quartier ou cet appartement, il est préférable de continuer à vous interroger. Voici trois conseils supplémentaires pour réussir un premier investissement locatif :

- Faites une analyse de marché approfondie : avant de procéder à un investissement locatif, il est important de comprendre le marché dans lequel vous souhaitez investir. Prenez le temps d'analyser la demande locative, les tendances des prix de l'immobilier, les zones géographiques les plus attrayantes pour les locataires et les taux de vacance. Cela vous aidera à prendre une décision éclairée sur l'endroit où investir et quel type de bien acheter.

- Etablissez un budget clair : il est important de bien comprendre les coûts liés à l'investissement locatif, notamment les coûts d'achat comme les frais de notaire à ne pas négliger, les frais de gestion locative, les taxes foncières et les coûts d'entretien et autres charges de copropriété. Ne pas oublier de déterminer le budget lié à l'emprunt immobilier si vous achetez à crédit. Établissez donc un budget clair qui tient compte de ces coûts et qui vous permet de déterminer un prix d'achat abordable.

- Trouvez le bon locataire : un locataire fiable et responsable est essentiel pour un investissement locatif réussi afin d'éviter les risques de vacance locative. Prenez le temps de faire une première recherche sur votre futur locataire en vérifiant ses antécédents et en exigeant des références et un garant. N'oubliez pas également d'établir des règles claires et précises dans les limites du cadre juridique de la location immobilière.

Quelles sont les étapes à suivre pour acheter un appartement à louer ?

 

En résumé, pour concrétiser votre projet d'acheter pour louer, vous devrez notamment suivre ses trois étapes incontournables :

- Déterminer votre objectif d'investissement immobilier
- Faire une analyse précise du marché locatif choisi
- Obtenir un financement adéquat pour concrétiser votre projet

Quoi qu'il en soit, il est nécessaire de tout faire pour prendre une décision éclairée sur l'endroit où investir et quel type de bien acheter, dans le contexte de l'objectif principal de votre projet immobilier. 

Par Céline Coletto