Les performances énergétiques ne sont plus le seul atout du logement neuf. En Europe, les immeubles récents coûtent aussi beaucoup moins cher à exploiter que les bâtiments anciens. Un avantage qui pourrait peser davantage dans la rentabilité des investissements, alors que les taux d'intérêt devraient rester durablement élevés.
C'est l'un des principaux enseignements de l'étude The Income Era publiée par Cushman & Wakefield : dans un marché où la revalorisation des biens devient plus incertaine, la capacité d'un logement à générer un revenu locatif net s'impose comme le nouveau critère de performance.
Immobilier neuf : des charges jusqu'à 47 % plus faibles
Le constat de l’étude est sans appel : les immeubles construits après 2019 affichent des charges d'exploitation courantes inférieures de 47 % à celles des bâtiments antérieurs à 1970. Au total, ces dépenses représentent environ 22 % des revenus bruts dans le parc récent, contre 31 % dans le plus ancien.
Dans plusieurs pays européens, cet écart se traduit directement par une meilleure rentabilité. Aux Pays-Bas, un immeuble récent génère 54 % de revenu net d'exploitation supplémentaire par mètre carré par rapport à un bâtiment d'avant 1970. En Suède, l'avantage atteint même 73 %.
La France fait toutefois figure d'exception : l'étude souligne que le parc ancien y conserve un avantage lié à la forte concentration de biens situés dans des secteurs très recherchés, notamment à Paris.
La pénurie de logements continue de soutenir la demande
Cette évolution intervient alors que les besoins en logements restent élevés partout en Europe. Croissance démographique, urbanisation, multiplication des ménages d'une seule personne, hausse du nombre d'étudiants et vieillissement de la population entretiennent une demande durable, tandis que la construction peine encore à suivre.
Le revenu locatif devient le nouveau moteur de la rentabilité
D’après Cushman & Wakefield, le résidentiel européen a affiché un rendement annuel moyen de 6,4 % sur vingt ans, la meilleure performance ajustée du risque parmi les grandes classes d'actifs immobiliers. Mais désormais, ce ne sont plus seulement les hausses de valeur qui feront la différence.
Comme le résume Manon Picaud, Head of Living Residential & Healthcare chez Cushman & Wakefield France : « Le secteur résidentiel européen a démontré une résilience remarquable sur le long terme, mais les règles du jeu évoluent. » Pour un particulier qui investit dans un logement neuf pour le louer, la rentabilité ne dépend donc pas uniquement du loyer qu’il peut espérer percevoir. Les charges d’exploitation et la performance énergétique du bien comptent aussi dans le calcul, car elles influencent le revenu qu’il lui restera réellement.
